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Wohnungsaufsicht
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Beschreibung

Die Aufgaben der Wohnungsaufsicht

Die gesetzliche Regelung des Erhalts und der Pflege insbesondere von vermietetem Wohnraum ist ein wichtiges Instrument der Wohnungspolitik. Obwohl es im Eigeninteresse des Wohnraumeigentümers liegen sollte, den Wohnraum in einem gebrauchsfähigen Zustand zu erhalten, müssen immer wieder erhebliche Mängel bei der Beschaffenheit von Wohnraum festgestellt werden. Daher hat der Gesetzgeber den Gemeinden Befugnisse erteilt, um auf geeignete Weise wesentliche Wohnungsmängel zu beseitigen. Allerdings kann der Mieter sich erst dann an die Wohnungsaufsicht wenden, wenn er sich vergeblich um die Beseitigung solcher Mängel und Missstände bei dem Eigentümer bemüht hat. Hierzu ist der bisher geführte Schriftverkehr mit dem Eigentümer vorzulegen.
Wenn dann Anhaltspunkte gegeben sind, dass das Wohnen erheblich beeinträchtigt ist, besichtigt die Wohnungsaufsicht das Gebäude, um genaue Kenntnisse über vorhandene Mängel zu erhalten. Zu dieser Besichtigung kann auch der Vermieter geladen werden, um möglichst schon während der Besichtigung konkrete Vereinbarungen über Art und Zeitpunkt der Mängelbeseitigung zu treffen.
Ist auf diesem Wege keine Beseitigung der Mängel zu erreichen, ist die Wohnungsaufsicht in bestimmten Fällen nach dem Wohnungsaufsichtsgesetz (WAG NRW) befugt, die Beseitigung solcher Mängel und Missstände anzuordnen.


Sollten Sie sich als Mieter/in an die Wohnungsaufsichtsstelle wenden, beachten Sie bitte, dass Sie als Mieter/in  keinen Rechtsanspruch auf Erlass einer Mängelbeseitigungsanordnung haben. Auch sind Sie nicht Beteiligte/r des ggfls. zu führenden Ordnungswidrigkeitenverfahrens. Sie können aber als Zeuge gehört werden.

Voraussetzungen für das Eingreifen

Die Wohnungsaufsicht ist für die Beseitigung baulicher Mängel zuständig, wenn diese dazu führen, dass die Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse nicht gewährleistet sind. Voraussetzungen für ein Einschreiten sind u.a.:

  • Das Vorliegen eines Mangels, der bauliche Ursachen hat, ist hinreichend konkret dargelegt (Fotos, differenzierte Darlegung der Probleme).
  • Der bauliche Mangel muss erheblich sein.
  • Der Mieter/die Mieterin hat sich nachweislich erfolglos darum bemüht, dass der Vermieter/die Vermieterin oder sonstige Verantwortliche, den Mangel beseitigt.

Wann ist ein baulicher Mangel erheblich?

Der bauliche Zustand in den Wohnräumen muss die Mindestanforderungen an erträgliche Wohnverhältnisse erfüllen. Darunter versteht man, dass zum Beispiel die Wasserversorgung oder Stromversorgung funktioniert. Fußböden, Decken und Wände der Räume müssen ausreichend vor Feuchtigkeit geschützt sein. Außerdem müssen die Wasseranschlüsse, die Toilette und andere Einrichtungen des Hauses zu den dafür üblichen Zwecken benutzbar sein.

Hinweis: kleinere Schäden an der Wohnung, z.B. Feuchtigkeitsschäden, insbesondere wenn sie auf das Verhalten des Mieters zurückzuführen sind, rechtfertigen keine Maßnahmen der Wohnungsaufsicht.

Ein behördliches Eingreifen ist nur dann zulässig, wenn erhebliche bauliche Mängel vorliegen. Erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigungen (Mängel) bestehen dann, wenn z.B.:

  • Dächer, Wände, Decken, Fußböden, Fenster und Türen keinen ausreichenden Schutz gegen Witterungseinflüsse und Feuchtigkeit bieten,
  • sich Heizungsanlagen oder ihre Verbindungen mit den Schornsteinen nicht ordnungsgemäß nutzen lassen,
  • keine ordnungsgemäße Nutzbarkeit der Treppen oder Beleuchtungsanlagen in allgemein zugänglichen Räumen möglich ist.

Schimmelpilz

Es ist sehr wichtig zu beachten, dass die Wohnungsaufsicht nur dann einschreiten kann, wenn die erheblichen Mängel nicht durch das Verhalten des/der Mieters/Mieterin bei der Nutzung der Wohnung hervorgerufen wurden. Bedeutend ist diese Frage u.a. dann, wenn es sich bei den erheblichen Mängeln in der betroffenen Wohnung um Schimmelpilz handelt, denn dieser kann sowohl durch falsches Wohnverhalten als auch durch bauliche Mängel auftreten.
Die Ursache für Schimmelpilz ist immer Feuchtigkeit, weil Schimmel diese braucht, um gedeihen und sich ausbreiten zu können. Wenn Wände, Decken und Böden feucht sind, siedeln sich schnell Schimmelpilze an. Die Feuchtigkeit selbst kann dabei allerdings vielfältige Ursachen haben. Als Folge falschen Wohnverhaltens kann Schimmelpilzbefall beispielsweise entstehen durch:

  • unzureichende Beheizung der Wohnung (es wird nur stundenweise geheizt; Räume werden überhaupt nicht geheizt; zu geringe Raumtemperatur),
  • unzureichenden Luftaustausch (erzeugte Feuchtigkeit, z.B. durch Baden, Duschen oder Kochen wird nicht ausreichend nach außen abgeführt),
  • Mobiliar ist ohne Sicherheitsabstand an Außenwänden aufgestellt,
  • Wäsche wird in der Wohnung getrocknet,
  • Behinderung der Wärmeabgabe oder -zirkulation von Heizquellen durch Mobiliar/Vorhänge und anderes.

In diesen Fällen kann es, durch das Zusammentreffen von kühlen Wand-Oberflächen und zu hoher Raum-Luftfeuchtigkeit zu Niederschlag von Feuchtigkeit auf den Außenwänden, besonders in den Ecken und um die Fenster herum, kommen und leicht Schimmelpilzbefall entstehen.
Ebenso kann Schimmelpilzbefall als Folge baulicher Mängel auftreten. Einige dieser Mängel sind z.B.:

  • undichte(s) Dach oder Dachanschlüsse, defekte Regenrinnen/-fallrohre,
  • undichte Fenster/Türen,
  • schadhafter Außenputz,
  • schadhafte Wasser-/ Abwasserleitungen,
  • schadhafte Abdichtung des Kellermauerwerks,
  • die Wärmedämmung ist nicht ausreichend oder unsachgemäß aufgebracht,
  • im Neubau ist noch Restfeuchtigkeit verblieben.

Aus welchem dieser Gründe auch immer Schimmelbefall aufgetreten ist, er sollte in jedem Fall schnell beseitigt werden, denn diverse Erkrankungen wie Husten, Schnupfen, Asthma oder Allergien können damit zusammenhängen.

Notwendige Unterlagen

  • Schriftliche Mängelanzeige an den Vermieter / die Vermieterin
  • Mietvertrag
  • soweit möglich: Fotos der Mängel
  • soweit vorhanden: Schriftverkehr der beteiligten Parteien

Formulare

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Gebühren

Es fallen keine Gebühren an.

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Weitere Informationen

  • Mieter haben Ansprüche auf Herstellung der Benutzbarkeit der Wohnung und auf Abstellung von Mängeln gemäß § 535 Abs. 1 BGB und auf Mietminderung gemäß § 536 BGB, die zivilrechtlich - also nicht von einer Behörde - durchgesetzt werden können. Bitte beachten Sie, dass diese Informationen eine Rechtsberatung weder ersetzen wollen noch können. Sie können sich hierüber von einem Rechtsanwalt oder von einem Mieterverein beraten lassen.
  • Verstöße gegen die wohnungsaufsichtsrechtlichen Vorschriften können als Ordnungswidrigkeiten mit einer Geldbuße bis zu 50.000 Euro geahndet werden
  • Informationen bezüglich Schimmel gibt es beim Umweltbundesamt (pdf-Dateien): in deutscher Sprache - in türkischer Sprache
  • Informationen bezüglich Wohnungsmängel und einer Mängelanzeige an den Vermieter: www.test.de

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